Новым этапом развития аукционных процедур в Украине считается 2016 год, когда через систему Prozorro продажи стали обязательным для любых государственных сделок. Электронная система упростила алгоритм торгов и сделала его прозрачным. С этого же момента вырос и интерес граждан к возможности приобретения земли или недвижимости таким способом, — перспектива стать владельцем квартиры или земельного участка по цене на 20-30% ниже рыночной заставляет разбираться в системе даже тех, кто никогда с подобными схемами не сталкивался.
Какая недвижимость попадает на аукционы
Продать недвижимость аукцион готов помочь любому собственнику. Имея земельный участок, дом или квартиру, владелец может заключить контракт с торговой площадкой и пройти всю процедуру:
на объект будет установлена начальная цена и шаг торгов;
на партнерских ресурсах появятся анонсы с датами и условиями;
владелец подписывает соглашение с правилами торгов.
Собственник обязуется продать лот, какой бы ни оказалась итоговая цена, если соблюдены все заявленные правила. Сделка не может состояться, если торга как такового не было и соревновательный процесс нарушен из-за отсутствия хотя бы двух претендентов. Но если участники решили долго не спорить. цена практически не повысилась по сравнению с заявленным минимумом, покупатель получает право на покупку. Мнение владельца, что цена должна быть выше, уже не учитывается.
Сделки из разделов Продажа ТС или Аренда земли аукцион автоматически оформляет также по полному и заранее прописанному алгоритму. Именно из-за сложности и затянутости процесса частные собственники практически не участвуют в аукционах. Шанс, что за лот развернется реальная борьба и его получится реализовать по цене выше рыночной, ничтожен. К тому же каждый шаг занимает время, — система дает участникам подумать и сделать ставку. Продать тот же объект по простому объявлению при помощи грамотного и опытного риэлтора оказывается проще. Зато схема выгодна покупателю, — всегда есть шанс, что объект ускользнет от внимания профессиональных покупателей, который вылавливают такие сделки, и цена окажется прилично ниже рыночной.
Низкие начальные ставки объясняются качеством объектов. В современных условиях до 80% лотов, попадающих на торги, составляет конфискованное или заложенное имущество, фактически принадлежащее банкам. Кредитор, не заинтересованный во владении самим объектом, уже получил несколько платежей и за ценой не гонится. Ему нужно быстро продать, соблюдая обязательный регламент, и получить свою фиксированную долю средств.
Увеличила количество лотов приватизация коммунальной собственности, — на аукционах появились доли жилого и коммерческого фонда. Начальная ставка на таких торгах может составлять 50% от реальной стоимости объекта, а шаг менее 0,1%. Остальное зависит от заинтересованности зарегистрированных участников.
Как стать участником торгов
Современные торги проходят в онлайн-формате. Это обеспечивает не только скорость всех действий, но и прозрачность, — каждый из любопытствующих, даже не принимающий непосредственного участия в процедуре или только рассматривающий такую возможность, может в любой момент посмотреть:
данные об объекте торга;
цену, шаг, размер залоговой суммы, требования к участникам;
сроки проведения этапов;
информацию об уже зарегистрировавшихся участниках.
Такая прозрачность, изначально задуманная как система отслеживания манипуляций с государственными тендерами, позволяет оценить намерения соперников. Некоторые выводы о планах потенциальных конкурентов можно сделать еще на этом этапе. Ответственность за изучение данных о лоте (кроме проверки официальной информации, лежит на самом участнике. Именно он (или его законный представитель) может по указанному адресу ознакомиться с лотом, изучить все его характеристики и принять решение, вступать в спор или искать более интересный вариант.
Потенциальный покупатель должен зарегистрироваться на аукционной площадке. У каждой из них собственные требования, но в большинстве случаев они достаточно лояльны. Стоит только убедиться, что в конкретном виде торгов участвовать можно, — некоторые группы лиц купить земли в Украине не могут.
Если требования выполнены, можно выбрать лот и зарегистрировать свое участие. К этому моменту в распоряжении должна быть сумма страхового взноса и точные планы, откуда взять деньги на полный выкуп. Залог возвращается, если торги выиграл другой участник, но изымается, если после победы в аукционе покупатель отказывается от завершения сделки. Дополнительно аукционной площадкой оговаривается сумма комиссионных.
Завершение сделки и закрепление прав
Ответственность за возможность завершения сделки несет организатор аукциона. Именно он предварительно проверял документы и права на продажу или передачу в аренду. После победы одного из участников остальным возвращается страховой сбор, а лидер переводит на указанный счет остаток сумы.
После получения выписки покупатель регистрирует свои права в обычном порядке, — в органах местной администрации переписывает права собственника или регистрирует договор об аренде.
Преимущества и недостатки сделки
Единственный недостаток участия в торгах для покупателя — отсутствие точного представления о конечной цене. К моменту торгов за выгодный лот могут собраться лица, крайне заинтересованные в приобретении, — желающие объединить квартиры рядом, если речь идет о долях, или приобрести участок поближе к родственникам. В результате на объект, который изначально казался выгодным, цена увеличивается в разы. И даже с учетом права выхода из торгов после первой же ставки (участник просто не делает свой шаг) это потерянное время.
Зато может произойти и обратная ситуация, — появление в продаже целого ряда выгодных объектов при минимуме претендентов. В этом случае можно действительно найти квартиру или авто за две трети реальной рыночной цены.